[시장 분석] 정부 대책이 강남 신고가를 만들었다? 2024년 2분기 거래량 절벽 속 시장 왜곡 현상

⚡ 바쁜 투자자를 위한 3줄 요약

1. 거래량 절벽 속의 신고가
2024년 2분기 강남 3구의 아파트 거래량이 60%나 급감하는 '거래 절벽' 상황에서도
오히려 역대 최고가(신고가) 거래가 속출하는 기현상이 나타나고 있습니다.

2. 정부 규제의 역설
강력한 수요 억제 정책(6/7, 11/0 대책 등)이 매물을 잠그고 거래를 위축시켰지만
이것이 오히려 희소성을 높여 시장 가격을 왜곡시키는 결과를 낳았습니다.

3. 현금 부자들만의 리그
거래가 마른 시장에서는 적정 가격이 형성되기 어렵고 결국 막대한 현금 동원력을 가진 소수가 부르는 게 값이 되는
'그들만의 리그'가 형성됩니다.

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"거래가 없는데 어떻게 가격이 오르냐고요. 그게 지금 강남 시장의 가장 무서운 점입니다."

 

안녕하세요 여러분의 부동산 인사이트를 넓혀드리는 세린이에요!

 

보통 거래량이 줄어들면 가격이 하락하는 것이 시장의 상식입니다.

 

매수자가 없으니 파는 사람이 가격을 낮춰야 거래가 성사되기 때문이죠.

 

그런데 2024년 현재 대한민국 부동산의 심장부인 강남에서는 이 상식이 완전히 깨지고 있습니다.

 

공인중개사인 저도 현장에서 매일 데이터를 확인하면서 놀랄 때가 한두 번이 아닌데요.

 

2024년 2분기 강남 3구의 거래량이 무려 60%나 급감했는데 도대체 왜 신고가가 터져 나오는 걸까요.

 

오늘은 이 기이한 '시장 왜곡 현상'의 실체를 파헤쳐 보려 합니다.

 

 

 

 

 

 

1. 강력한 규제가 만든 '매물 잠김'과 '거래 절벽'

정부는 치솟는 집값을 잡기 위해 강력한 대책들을 쏟아냈습니다.

• 6/7 부동산 대책
• 11/0 부동산 대책

이러한 강력한 수요 억제 및 세금 규제는 시장에 즉각적인 반응을 가져왔습니다.

 

다주택자들은 양도세 중과가 무서워 매물을 거둬들였고 1주택자들도 갈아타기가 어려워져 움직임을 멈췄습니다.

 

 

현직 공인중개사로서 피부로 느끼는 건 시장에 '팔 물건'이 씨가 말랐다는 것입니다.

 

사려는 사람은 간혹 있는데 팔려는 사람이 없으니 거래 자체가 성사되지 않는 것이죠.

 

그 결과 2024년 2분기 강남 3구의 거래량은 전년 대비 60% 이상 쪼그라드는 '거래 절벽'이 현실화되었습니다.

 

 

2. 거래가 마르면 시장은 왜곡된다

문제는 여기서 발생합니다.

 

거래가 활발해야 매도자와 매수자 간의 줄다리기를 통해 합리적인 '시장 가격(적정가)'이 형성됩니다.

 

하지만 지금처럼 거래가 극도로 위축되면 이 가격 발견 기능이 고장 나버립니다.

 

예를 들어 1000세대가 넘는 대단지 아파트에서 한 달에 거래가 딱 1건 일어난다고 가정해 봅시다.

 

이때 팔려는 집주인은 배짱을 부립니다. "어차피 팔 급한 거 없으니 이 가격 아니면 안 팔아"라며 호가를 높입니다.

 

보통은 안 사면 그만이지만 강남은 다릅니다. 대한민국 최고의 입지를 소유하고자 하는 대기 수요는 항상 존재하기 때문이죠.

 

 

3. 신고가를 찍는 건 결국 '현금 부자'

이렇게 거래가 마른 시장에서 신고가를 찍고 들어오는 사람들은 누구일까요.

 

대출 규제와 금리 인상에도 끄떡없는 막대한 현금 동원력을 가진 자산가들입니다.

 

이들은 시장의 분위기나 대출 한도에 영향을 받지 않습니다.

 

오직 "지금 이 매물이 희소한가 미래 가치가 있는가"만 판단합니다.

 

매물은 없고 호가는 높은 상황에서 이 현금 부자들이 그 가격을 받아주면서 거래가 성사되면

 

그게 바로 '신고가'로 기록되는 것입니다.

 

공인중개사 입장에서 보면 참 씁쓸한 현실입니다만 지금의 강남 신고가는 대중적인 상승장이 아니라

 

'현금 부자들만의 그들만의 리그'가 만들어낸 결과물이라 볼 수 있습니다.

 

 

4. 마무리하며: 통계의 착시를 주의하세요

거래량 없는 신고가는 시장이 건강하다는 신호가 절대 아닙니다.

 

오히려 강력한 규제가 만들어낸 시장의 기형적인 단면을 보여주는 것이죠.

 

뉴스의 헤드라인만 보고 "강남 불패네 나도 지금이라도 사야 하나"라고 조급해하시기보다는

 

이 현상 이면에 감춰진 '유동성의 양극화'를 냉철하게 바라보셔야 합니다.

 

시장이 정상화되고 거래량이 수반될 때 비로소 진짜 추세가 만들어질 것입니다.

 

오늘의 분석이 여러분의 현명한 시장 판단에 도움이 되셨기를 바랍니다.

 

다음에도 좋은 이야기로 돌아올게요 :)