강남 강북 집값 차이: 똑같이 2배 올랐는데 나만 10억 가난해진 이유 (양극화의 함정)

⚡ 바쁜 투자자를 위한 3줄 요약

1. 상승률의 착시 효과
장기적으로 보면 강남과 강북의 상승률(%)은 100%로 비슷하게 수렴하지만
상승률이 같다고 해서 내 자산 가치가 똑같이 늘어난 것은 아닙니다.

2. 5억 차이가 10억 차이로
10억 아파트와 5억 아파트가 똑같이 두 배 오르면 가격 차이는
기존 5억에서 10억으로 벌어지는 '절대 금액의 격차'가 발생합니다.

3. 하락장이 기회인 이유
상승장에서는 이 격차를 따라잡을 수 없으므로 격차가 줄어드는 조정장이나 하락장에
상급지로 이동해야 하는 것이 투자의 정석입니다.

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"우리 집도 5억이나 올랐는데 왜 강남 입성은 더 멀어진 것 같죠."
 
안녕하세요 세린이에요~
 
부동산 상승장이 한바탕 휩쓸고 지나가면 사무실에 찾아오시는 손님들의 희비가 엇갈립니다.
 
집값이 올라서 기분은 좋은데 막상 더 좋은 동네로 이사를 가려고 계산기를 두드려보면
 
예전보다 대출을 훨씬 더 많이 받아야 한다는 사실에 좌절하시곤 하는데요.
 
오늘은 바로 그 이유인 '상승률(%)과 상승액(Price)의 괴리'에 대해 이야기해보려 합니다.
 
이 원리를 이해하셔야 다음 사이클이 왔을 때 자산을 퀀텀 점프 시킬 수 있습니다.

 
 
 

1. 4~5년 장기 트렌드로 보면 상승률은 수렴한다

먼저 팩트 체크부터 해보겠습니다.
 
단기적으로 1~2년만 끊어서 보면 강남이 먼저 치고 나가고 강북은 잠잠한 시기가 분명히 있습니다.
 
반대로 강남이 규제로 묶여 주춤할 때 강북이 키 맞추기를 하며 무섭게 오르는 시기도 있죠.
 
하지만 공인중개사로서 현장에서 지켜본 지난 10년의 데이터를 보면
 
결국 4~5년 이상의 장기 사이클 끝에서는 누적 상승률이 비슷해집니다.
 
강남이 100% 올랐다면 마용성도 노도강도 시차만 있을 뿐 결국 100% 가까이 오르며 키를 맞춥니다.
 
여기까지만 보면 "아 강북도 강남만큼 오르는구나"라고 안심하기 쉽습니다.
 
 

2. 똑같이 100% 올랐는데 왜 나는 더 가난해졌을까

문제는 우리가 사는 집은 '퍼센트'로 사는 게 아니라 '절대 금액'으로 산다는 점입니다.
 
아주 쉬운 예시를 들어볼게요.

여기 A아파트(강남 10억)와 B아파트(강북 5억)가 있습니다.
 
두 아파트 사이의 가격 차이는 5억 원입니다.
 
열심히 저축해서 5억만 모으면 B에서 A로 갈아탈 수 있었죠.
 
그런데 대세 상승장이 와서 두 아파트 모두 똑같이 100% 상승했다고 가정해 봅시다.
 

• A아파트(강남): 10억 → 20억 (100% 상승)
• B아파트(강북): 5억 → 10억 (100% 상승)

두 집 다 두 배가 되었습니다. 그런데 가격 차이는 어떻게 되었나요.

20억 빼기 10억이니 격차가 10억 원이 되었습니다.
 
예전엔 5억만 있으면 갈아탈 수 있었는데 이제는 10억이 있어야 갈아탈 수 있게 된 겁니다.
 
내 집이 5억이나 올랐다고 좋아할 일이 아닙니다.
 
상급지와의 격차는 더 벌어졌고 근로 소득으로 이 벌어진 5억의 갭을 메우기는 사실상 불가능해졌기 때문입니다.
 

 
 
 
 

3. 현업 입장에서 바라본 시각

이것이 바로 부동산 시장의 양극화가 심해지는 근본적인 원리입니다.
 
고가 주택일수록 상승률이 같아도 떨어지는 현금의 액수 단위가 다릅니다.
 
그렇다면 우리는 어떻게 해야 할까요.
 
제가 손님들에게 항상 드리는 말씀이 있습니다.
 
"상승장 한복판에서는 절대 갈아타기를 할 수 없다"라고요.
 
모든 배가 물에 떠오르는 상승장에서는 격차가 최대로 벌어집니다.
 
오히려 시장이 식어서 거래가 뜸하고 가격 조정이 올 때가 기회입니다.
 
고가 주택의 가격이 빠질 때 하락폭(금액)이 더 크기 때문에 그때 일시적으로 격차가 줄어듭니다.
 
지금처럼 시장이 혼란스러울 때가 오히려 상급지로 이동할 수 있는 사다리가 내려오는 시기일 수 있습니다.
 
단순히 "우리 집 올랐다"에 취하지 마시고 나와 상급지의 '절대 가격 차이(Gap)'가 줄어들고 있는지 늘어나고 있는지
 
매일 체크해 보시길 바랍니다.
 
오늘 내용이 여러분의 자산 증식 전략에 도움이 되었으면 좋겠습니다.
 
세린이는 언제나 여러분의 자산 지킴이가 되기 위해 노력하고있답니다.
 
다음에도 더 좋은 이야기로 돌아올게요 :)