서울 집값 상승의 근본 원인: 경기도 대기 수요와 공간 균형의 법칙을 아시나요

⚡ 바쁜 투자자를 위한 3줄 요약

1. 서울 집값이 비싼 진짜 이유
서울은 '공간 균형'의 원리에 따라 강남과 강북의 삶의 질 격차가 크지 않아
가격 차이가 무한정 벌어질 수 없는 구조를 가지고 있습니다.

2. 경기도라는 거대한 대기 수요
1,400만 경기도 인구 중 상당수가 서울 진입을 노리는 잠재적 대기 수요이기에 서울 집값의 하방 경직성은 매우 단단합니다.

3. 슬럼가가 없는 서울의 특수성
외국과 달리 서울은 저가 지역도 지하철과 치안이 훌륭해 주거 효용이 높으며
이는 결국 서울 전체의 집값을 밀어 올리는 동력이 됩니다.

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"서울 집값은 거품이다 언젠가 폭락할 것이다."

 

안녕하세요 세린이에요~ 오늘도 여러분들의 부동산 시각을 넓혀드리기 위해 노력하고있답니다!

 

현장에서 손님들을 만나다 보면 서울 집값이 너무 비싸서 곧 떨어질 거라며 매수를 미루시는 분들을 종종 봅니다.

 

하지만 저는 현업을 하고 있는 세린이가 확신할 수 있는 것은

 

서울 집값은 생각보다 훨씬 견고하며 구조적으로 쉽게 무너지지 않습니다.

 

오늘은 그 이유를 '공간 균형(Spatial Equilibrium)'이라는 경제학적 원리와

 

'경기도 대기 수요'라는 관점에서 아주 쉽게 풀어서 설명해 드릴게요.

 

이 글을 다 읽으시면 왜 서울 아파트가 계속해서 우상향 할 수밖에 없는지 이해하게 되실 겁니다.

 

 

 

1. 서울에는 '슬럼가'가 없다 (공간 균형의 원리)

부동산 시장에서 말하는 공간 균형이란 간단히 말해 "모든 장소의 효용(만족도)은 가격을 반영하여 균형을 이룬다"는 뜻입니다.

 

미국이나 유럽을 예로 들어볼까요.

 

중심지는 매우 비싸지만 조금만 벗어나면 가격이 급격하게 떨어지는 지역이 나옵니다.

 

그런 곳은 치안이 불안하거나 대중교통이 전무한 소위 '슬럼가'인 경우가 많습니다.

 

삶의 질 차이가 극심하니 가격 차이도 10배 20배씩 납니다.

 

하지만 서울은 다릅니다.

 

강남이 평당 1억이라고 칩시다.

 

상대적으로 저렴한 강북의 노원구나 도봉구는 어떤가요.

 

평당 가격은 강남의 절반 이하여도 지하철이 촘촘하게 연결되어 있고 밤늦게 다녀도 안전하며 편의점이 블록마다 있습니다.

 

이것이 핵심입니다.

서울의 저가 지역은 '못 사는 곳'이 아니라 '가성비가 좋은 곳'입니다.

 

주거 환경의 격차가 외국처럼 극단적이지 않기 때문에 가격 격차도 무한정 벌어질 수 없습니다.

 

강남이 오르면 "이 정도 인프라를 갖춘 강북이 이렇게 쌀 이유가 없다"며 수요가 몰리고 결국 갭 메우기가 일어납니다.

 

이것이 서울 집값이 동반 상승하는 강력한 메커니즘입니다.

 

 

2. 1,400만 경기도민은 서울 진입을 꿈꾼다

두 번째로 주목해야 할 것은 바로 서울을 둘러싸고 있는 경기도의 존재입니다.

 

공인중개사 사무실에 찾아오시는 매수 대기자 중 상당수가 경기도에서 출퇴근하시는 분들입니다.

 

이분들의 공통적인 목표는 "몸이 편한 서울로 들어오는 것"입니다.

• 서울 인구: 약 940만 명
• 경기도 인구: 약 1,360만 명

서울보다 더 많은 인구가 서울 외곽에 살고 있습니다.

 

이들 중 경제적 여유가 생기는 계층은 끊임없이 서울 진입을 시도합니다.

 

즉 서울 아파트 가격이 조금이라도 조정을 받거나 하락하면 그 가격을 매력적으로 느끼는

 

경기도의 대기 수요(Waiting Demand)가 즉시 유입됩니다.

 

이 거대한 대기 수요가 든든하게 받치고 있는 한 서울 집값의 폭락은 사실상 불가능에 가깝습니다.

 

 

3. 결국 확산 압력은 멈추지 않는다

 

 

강남에서 시작된 상승 에너지는 공간 균형 원리에 따라 마용성으로 그리고 노도강으로 퍼져나갑니다.

 

그리고 결국 서울의 경계를 넘어 판교 분당 과천 같은 준서울급 경기도 지역으로 확산됩니다.

 

많은 분들이 "강남만 오른다"고 생각하시지만

 

5년 10년 시계열로 보면 결국 서울 전역과 수도권 핵심지는 서로 키를 맞추며 함께 올라왔습니다.

 

제가 현업 공인중개사로서 드리고 싶은 조언은 하나입니다.

 

"완벽한 타이밍을 기다리며 외곽에 머물기보다 감당 가능한 선에서 서울 내 등기를 치는 것이 가장 안전한 자산 방어 수단입니다."

 

서울은 슬럼가가 없는 도시이고 여러분의 뒤에는 1,400만의 대기 수요가 있다는 사실을 꼭 기억하시길 바랍니다.

 

오늘 분석이 여러분의 내 집 마련 결정에 확신을 드렸기를 바랍니다.

 

서울 부동산은 불패일 가능성이 높아요.

 

그래서 다들 서울 서울 하는 거라는 걸 오늘도 배워가는 세린입니다~ 다음시간에 더 좋은 이야기로 돌아올게요:)