서울 아파트 씨가 말랐다: 매물 40% 급감한 '거래 절벽' 현장, 지금 사도 될까?

⚡ 바쁜 투자자를 위한 3줄 요약

1. 서울 매물 40% 증발 미스터리
연초 9만 2천 건에 달하던 서울 아파트 매매 매물이 불과 몇 달 만에 5만 건대로 급감하며
시장에서 집을 사고 싶어도 살 수 없는 품귀 현상이 벌어지고 있습니다.

2. 규제가 만든 '매물 잠김'
토지거래허가제와 실거주 의무 등 강력한 규제로 인해 전세를 낀 매물을 팔 수도 살 수도 없는 상황이 되면서
기존 재고 주택이 시장에서 사라졌습니다.

3. 유일한 해법은 '양도세 감면'
2026년 신규 입주 물량 절벽이 예고된 상황에서 시장에 즉각적으로 매물을 공급할 수 있는 유일한 비상 대책은
다주택자 양도세 한시적 감면뿐입니다.

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"사장님 돈은 준비됐는데 살 수 있는 집이 없어요."
 
안녕하세요 여러분의 부동산 나침반 세린이에요
 
요즘 현장에서 가장 많이 듣는 말입니다.
 
불과 올해 초까지만 해도 매물이 쌓인다고 걱정했는데 2025년 12월 현재 서울 부동산 시장은 정반대의 상황이 펼쳐지고 있어요.
 
매수 대기자는 있는데 정작 팔려고 내놓은 물건이 씨가 말라버린 것이죠.
 
데이터를 보면 상황은 더 심각합니다. 연초 9만 2천 건까지 쌓였던 서울 아파트 매물이 지금은 5만 건대로 뚝 떨어졌습니다.
 
무려 40%가 증발해 버린 겁니다.
 
도대체 그 많던 매물은 다 어디로 갔을까요.
 
그리고 이 사태를 해결할 방법은 정말 없는 걸까요. 오늘 그 내막을 낱낱이 파헤쳐 드립니다.
 

 
 

1. 9만 건에서 5만 건으로, 매물이 사라진 진짜 이유

단순히 집주인들이 가격이 오를까 봐 매물을 거둬들인 게 아닙니다.
 
구조적으로 '팔고 싶어도 팔 수 없는' 상황이 만들어졌기 때문입니다.
 
가장 큰 원인은 전세 낀 매물(갭투자 물건)의 거래 불가입니다.
 
서울 주요 상급지는 대부분 토지거래허가구역이나 각종 규제로 묶여 있습니다.
 
이곳에서 집을 사려면 매수자가 무조건 '실거주'를 해야 합니다.
 
그런데 시장에 나와 있는 매물의 상당수는 세입자가 살고 있는 전세 낀 매물입니다.

매수자는 바로 입주할 수 없으니(실거주 불가) 매수를 못 하고 집주인은 매수자가 없으니 팔고 싶어도 못 팝니다.
 
결국 이 매물들은 시장에서 거래가 불가능한 '유령 매물'이 되어 통계에서 사라지게 된 것입니다.
 
정부의 강력한 규제가 오히려 기존 주택의 유통을 막아버린 역설적인 상황이죠.
 
 

 
 

2. 2026년 입주 절벽이 다가온다

더 큰 문제는 앞으로 다가올 미래입니다.
 
부동산 시장 안정의 핵심은 '공급'입니다.
 
하지만 아파트는 빵처럼 오늘 반죽해서 내일 구워낼 수 없죠.
 
인허가부터 착공 입주까지 최소 3년에서 5년이 걸립니다.
 
데이터를 보면 2026년 서울 아파트 입주 물량은 역대 최저 수준으로 떨어집니다.
 

• 신규 공급(입주): 없음 (절벽)
• 기존 공급(매물): 규제로 막힘 (잠김)

새 아파트도 안 나오고 헌 아파트도 안 나오는 최악의 공급 가뭄이 2026년에 닥칠 예정입니다.
 
공급이 없는데 수요가 그대로라면 가격은 어떻게 될까요. 상상만 해도 끔찍한 폭등장이 재현될 수 있습니다.
 
 

3. 유일한 비상 대책: 한시적 양도세 감면

지금 당장 아파트를 지을 수 없다면 유일한 해결책은 '기존에 지어진 집'이 시장에 나오게 만드는 것뿐입니다.
 
다주택자나 집주인들이 쥐고 있는 매물을 시장에 던지게 만들어야 합니다. 그러려면 그들에게 '팔아야 할 이유'를 줘야겠죠.
 
그 강력한 유인책이 바로 '한시적 양도소득세 감면'입니다.
 
"지금부터 딱 1년 안에 파는 집에 대해서는 양도세를 깎아주거나 면제해 주겠다"라고 선언해야 합니다.
 
그래야 세금 무서워서 못 팔던 다주택자들이 매물을 쏟아낼 것이고 규제에 묶여있던 물량들이 시장에 풀리면서
 
숨통이 트일 것입니다.
 
이것은 부자 감세가 아닙니다.
 
매물 잠김을 해소하여 실수요자가 살 수 있는 집을 늘리는 유일한 비상 공급 대책입니다.
 
 

 
 

4. 마무리하며: 지금이라도 움직여야 합니다

매물이 5만 건대로 줄어들었다는 건 내가 고를 수 있는 선택지가 절반으로 줄었다는 뜻입니다.
 
정책이 바뀌어 양도세 감면이 시행된다면 다행이지만 만약 이대로 2026년 입주 절벽까지 간다면
 
서울 아파트는 부르는 게 값이 될지도 모릅니다.
 
완벽한 매물을 찾기보다 현재 나와 있는 매물 중 가치 있는 것을 선점하는 결단력이 필요한 시점입니다.
 
여러분의 현명한 판단을 응원합니다.
 
다음에도 더 좋은 소식으로 돌아올게요 ! :)