다음 상승장은 강북인가? 2020년 데이터로 본 서울 아파트 '순환매' 타이밍

⚡ 바쁜 투자자를 위한 3줄 요약

1. 강남과 강북의 상승 시차
서울 부동산 슈퍼사이클은 지역별로 시작점이 달랐으며 강남은
2020년 강북은 2021년 초에 본격적인 상승 궤도에 올랐습니다.

2. 정책을 이기는 시장의 힘
6.17 대책과 7.10 대책 등 강력한 수요 억제 정책이 쏟아졌음에도 불구하고
거대한 상승 사이클의 흐름을 막지는 못했습니다.

3. 키 맞추기와 순환매
선도 지역인 강남이 먼저 치고 나가면 시차를 두고 강북이 따라가는 전형적인 갭 메우기 현상이 슈퍼사이클의 특징입니다.

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"왜 강남이 오르면 시차를 두고 강북이 오를까요 그 시차 속에 투자의 기회가 있습니다."
 
안녕하세요 세린이에요.
 
요즘 경기도 안좋고 특히 부동산 시장이 좋지않죠? 그래서 세린이가 부동산 정보를 알려드리려해요!
 
부동산 현장에서 차트를 복기하다 보면 참 재미있는 현상을 발견하게 됩니다.
 
서울이라는 거대한 시장이 한꺼번에 똑같이 움직이는 것 같지만 자세히 들여다보면 지역별로 미세한 '시차'가 존재한다는 점이죠.
 
오늘은 과거 2020년과 2021년에 있었던 서울 부동산 슈퍼사이클의 시작점을 분석해 보려고 합니다.
 
이 흐름을 이해하면 다음 상승장이 왔을 때 어디를 먼저 봐야 할지 감이 잡히실 겁니다.
 

 
 

1. 강남 2020년 vs 강북 2021년: 상승의 바통 터치

많은 분들이 기억하시겠지만 이번 슈퍼사이클의 신호탄을 먼저 쏘아 올린 곳은 역시 강남이었습니다.
 
데이터를 보면 강남 3구는 이미 2020년부터 전 고점을 뚫고 강력한 상승 트렌드에 진입했습니다.
 
시중에 풀린 막대한 유동성이 가장 똘똘한 한 채로 먼저 쏠렸기 때문입니다.
 
반면에 강북 지역은 조금 달랐습니다.
 
2020년까지만 해도 강남만큼의 폭발력은 아니었죠. 하지만 강남 집값이 너무 벌어지자
 
상대적으로 저렴해 보이는 강북으로 수요가 이동하면서 2021년 초부터 본격적인 슈퍼사이클에 합류했습니다.
 
이 현상을 '갭 메우기' 또는 '키 맞추기'라고 설명해 드립니다.
 
형님인 강남이 먼저 달리면 아우인 강북도 결국은 따라가게 되어 있는 것이 부동산 시장의 불변의 법칙입니다.
 
 

2. 강력한 규제도 막지 못한 슈퍼사이클

과거 슈퍼사이클때의 정부의 정책은 정말 강력했습니다.

• 6.17 부동산 대책
• 7.10 부동산 대책

취득세 양도세 보유세 등 세금 폭탄과 대출 규제가 쏟아졌었죠.
 
보통 이런 강력한 수요 억제 정책이 나오면 시장은 잠시 주춤하거나 하락하는 것이 정상입니다.
 
하지만 슈퍼사이클이라는 거대한 파도는 이 방파제를 그냥 넘어서버렸습니다.
 
왜 그랬을까요? 수요를 억지로 누른다고 해서 '공급 부족'이라는 근본적인 문제가 해결되지 않았기 때문입니다.
 
오히려 규제로 인해 매물 잠김 현상이 심화되면서 호가는 더 뛰는 부작용을 낳았습니다.
 

 
 
 

3. 슈퍼사이클의 특징: 한 번 방향을 잡으면 오래 간다

주식 시장은 이슈 하나에도 하루 만에 급등락을 반복합니다.
 
하지만 부동산은 항공모함과 같아서 한 번 방향을 틀기가 어렵지 막상 방향을 잡으면 그 관성이 엄청납니다.
 
2020년과 2021년에 시작된 상승세가 정책 변수와 상관없이 장기간 지속된 이유도 바로 이 '추세의 힘' 때문입니다.
 
현직 공인중개사 입장에서 말씀드리자면 상승장 초입에 진입할 때는
 
정부 정책보다 시장의 에너지 즉 거래량과 매수 심리를 더 중요하게 봐야 합니다.
 

4. 마무리하며: 역사는 반복된다

우리가 지난 상승장을 복기하는 이유는 간단합니다. 다음 기회를 잡기 위해서입니다.
 
강남이 움직이기 시작했다면 다음은 어디일까요. 마용성일 것이고 그다음은 노도강일 것입니다.
 
이런 지역별 시차와 순환매의 원리를 알고 계신다면 다음 슈퍼사이클이 찾아왔을 때 남들보다 한발 앞서 움직이실 수 있을 겁니다.
 
오늘 분석해 드린 내용이 여러분의 부동산 투자 안목을 높이는 데 도움이 되었길 바랍니다.
 
세린이는 더 좋은 이야기로 돌아올게요 :)